L’année dernière, le taux d’accession à la propriété aux États-Unis a atteint un sommet après la Grande Récession, atteignant environ 68%, selon le ministère américain du Commerce. Malgré la pandémie (ou peut-être à cause d’elle), le marché du logement reste relativement fort. Les faibles taux d’intérêt ont aidé le secteur, notamment en permettant aux gens de refinancer leurs prêts hypothécaires et d’économiser de l’argent chaque mois.
Bien que l’accession à la propriété contribue de manière significative à la richesse des Américains, elle ne remplace pas les avantages potentiels de l’immobilier d’investissement. Les immeubles de placement peuvent prendre de la valeur – comme votre résidence – mais aussi potentiellement générer un revenu mensuel pendant que vous en êtes propriétaire – contrairement à votre maison.
La création de revenus est l’une des principales raisons pour lesquelles de nombreuses personnes diversifient leurs portefeuilles d’investissement pour inclure différents types d’actifs immobiliers commerciaux, de location nette, de stockage en libre-service, médicaux et multifamiliaux. Et qui ne bénéficierait pas d’un revenu mensuel supplémentaire? Certes, les retraités ou les quasi-retraités le feraient, comme le feraient la plupart des autres. Un revenu locatif mensuel supplémentaire peut être utilisé pour couvrir les frais de subsistance, être réinvesti ou être épargné.
Les investissements immobiliers dont les flux de trésorerie sont positifs généreront potentiellement un revenu mensuel pour les investisseurs. Notamment, de nombreux investissements immobiliers sont prévisibles et durables dans leur capacité à générer un revenu mensuel – bien que les revenus locatifs ne soient jamais garantis car l’immobilier n’est pas une obligation mais un actif vivant et respirant. Pendant la pandémie, certains actifs fonctionnent particulièrement bien, tels que les propriétés louées occupées par des entreprises essentielles, y compris les pharmacies, les services médicaux et les installations de distribution industrielle des compagnies maritimes qui fournissent des produits achetés par le biais du commerce électronique.
Il existe de multiples façons de participer au marché de l’investissement immobilier à la recherche d’un revenu et d’une appréciation. Voici un aperçu de quatre façons d’investir dans l’immobilier avec un potentiel de revenu.
Fiducies de placement immobilier (FPI)
Le marché des FPI cotées en bourse est bien établi et de nombreuses personnes accèdent au marché par le biais de leurs régimes de retraite et de leurs comptes de courtage. Les FPI sont généralement des sociétés qui possèdent et exploitent des biens immobiliers, vous investissez donc dans la société, pas seulement dans l’immobilier sous-jacent. Les FPI versent leurs revenus sous forme de dividendes, qui sont imposables.
Le plus gros inconvénient des investissements en FPI (mis à part leur forte corrélation avec le marché boursier dans son ensemble et la volatilité qui en découle) est l’absence de possibilité de profiter d’un échange 1031 – et donc de reporter l’imposition – sur les plus-values de la vente de actions.
Un exemple: Bob a investi 100 000 $ dans une FPI qui possède des centres commerciaux. Le FPI ne fournit aucun revenu mensuel, mais chaque trimestre, la société verse la majorité de ses bénéfices, le cas échéant, sous forme de dividendes. Les dividendes sont imposables en tant que revenu ordinaire. Lorsque Bob vend ses actions, s’il y a un gain, il paiera l’impôt sur les gains en capital sur le gain.
Propriété directe d’un bien loué à triple net
Les propriétés louées à triple net sont généralement des installations commerciales, médicales ou industrielles occupées par un seul locataire. Avec un bien de ce type, le locataire – et non le propriétaire – est responsable de la majorité, sinon de la totalité, des dépenses d’entretien, des taxes et des assurances liées au bien immobilier. Bien que ces avantages puissent être potentiellement attrayants, la propriété directe de ces propriétés présente des inconvénients distincts, à commencer par le risque de concentration si un investisseur place une grande partie de sa valeur nette dans une seule propriété avec un locataire. Les autres risques sont l’exposition potentielle à un événement de cygne noir, tel que COVID-19, si le locataire s’avère être durement touché, et le risque de gestion.
J’ai possédé des dizaines de propriétés triple net au cours de ma carrière et elles sont tout sauf passives… elles nécessitent une gestion d’actifs intensive pour bien les exploiter.
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Un exemple:Ellen a acheté un petit immeuble médical pour 1,5 million de dollars. Le bâtiment est occupé par une société de radiologie. Même si le locataire paie la majorité des dépenses de fonctionnement de l’immeuble, Ellen, en tant que propriétaire unique, est responsable de travailler avec le locataire pour collecter les dépenses remboursables qu’elle a payées, en travaillant avec le locataire sur tout allégement de loyer demandé dans des situations telles que le COVID-19 arrêt, négociation avec le locataire d’éventuels renouvellements de bail et de nombreux autres éléments. Le revenu de la propriété, le cas échéant, est imposable, même si elle pourra utiliser des déductions pour amortissement pour en protéger une partie. Lorsque Ellen vend l’immeuble, s’il y a un gain, elle peut reporter les impôts si elle réinvestit le gain dans un autre immeuble de placement en utilisant un échange 1031. Un point négatif potentiel pour Ellen est que si le $ 1.
Delaware Statutory Trusts (DST)
Un DST est une entité utilisée pour détenir des titres sur des investissements tels que des biens immobiliers productifs de revenus. La plupart des types de biens immobiliers peuvent être détenus dans une DST, y compris les propriétés industrielles, multifamiliales, en libre-service, médicales et de vente au détail. Souvent, les propriétés sont de qualité institutionnelle similaire à celles détenues par une compagnie d’assurance ou un fonds de pension, comme une communauté d’appartements multifamiliaux de catégorie A de 500 unités ou une installation de distribution industrielle de 50000 pieds carrés assujettie à un net de 10 à 15 ans. bail avec une société de logistique et d’expédition cotée Fortune 500. Le gestionnaire d’actifs (également connu sous le nom de société sponsor DST) s’occupe de la propriété au jour le jour et gère tous les rapports aux investisseurs et les distributions mensuelles.
Les investissements DST sont utilisés par les investisseurs à la recherche d’un investissement en espèces avec un minimum typique de 25 000 $, ainsi que par ceux qui recherchent une solution d’échange à impôt différé 1031 clé en main.
Un exemple: Richard a investi 100 000 $ dans une DST qui possède une propriété industrielle de 10 millions de dollars occupée par une compagnie maritime Fortune 500. Chaque mois, le parrain lui distribue la part de Richard du revenu mensuel, le cas échéant, en espèces. Le revenu est imposable, mais partiellement protégé par des déductions. Lorsque la propriété est vendue, Richard peut reporter les impôts sur tout gain s’il réinvestit le gain dans un autre immeuble de placement ou la DST en utilisant un échange avec report d’impôt 1031.
Propriétés communes des locataires (TIC)
Une structure TIC est une autre façon de co-investir dans l’immobilier. Avec un TIC, vous possédez un intérêt fractionnaire dans la propriété et recevez une part au prorata du revenu potentiel et de l’appréciation du bien immobilier. En tant qu’investisseur TIC, vous aurez généralement la possibilité de voter sur les questions majeures de la propriété, telles que la signature d’un nouveau bail, le refinancement de l’hypothèque ou la vente de la propriété.
Bien que les investissements TIC et les DST aient leurs nuances et leurs différences, ils détiendront souvent des titres sur les mêmes types de propriété. Alors que le DST est généralement considéré comme le véhicule d’investissement le plus passif, il existe certaines circonstances dans lesquelles un TIC est souhaitable, y compris si les investisseurs souhaitent utiliser un refinancement en espèces après avoir détenu l’investissement TIC pendant quelques années afin d’obtenir un une partie de leur capital, qui peut être investie dans d’autres actifs. Les DST et les TIC sont tous deux éligibles au traitement de l’impôt sur le change 1031, qui permet de différer l’impôt sur les plus-values si les gains sont réinvestis dans d’autres immeubles de placement. Les deux structures sont utilisées par les investisseurs directs en espèces qui cherchent une diversification hors du marché boursier.
Un exemple: Fallon a investi 100 000 $ dans une structure de TIC qui possède et exploite un immeuble multifamilial de 98 logements. Chaque mois, le sponsor TIC lui distribue la part de Fallon du revenu mensuel, le cas échéant, en espèces. Le revenu est imposable mais peut être partiellement protégé via des déductions. Lorsque la propriété TIC est vendue, Fallon peut reporter les impôts sur tout gain si elle réinvestit le gain dans un autre immeuble de placement.
La ligne de fond
L’investissement dans des immeubles à revenus permet de diversifier un portefeuille de placements à forte teneur en actions ou en obligations et offre également un potentiel de revenu en plus de l’appréciation.
Cet article a été rédigé par et présente les opinions de notre conseiller, et non de la rédaction de Kiplinger. Vous pouvez vérifier les dossiers des conseillers auprès de la .
Dwight Kay
Fondateur et PDG, Kay Properties and Investments, LLC
Dwight Kay est le fondateur et PDG de Kay Properties and Investments, LLC. Kay Properties est une société d’investissement d’échange nationale 1031. La donne accès au marché de 1031 propriétés d’échange, 1031 propriétés d’échange personnalisées uniquement disponibles pour les clients Kay, des conseils indépendants sur les sociétés sponsors, une vérification diligente complète et un contrôle sur chaque offre d’échange 1031 (généralement 20-40 offres) et un marché secondaire 1031.
